부모자녀간 부동산 양도 양도세?상속세? 청약 분양권의 경우, 저렴하게 판매해도 될까요? 총정리

 

 

이번 포스팅에서는 부모자녀간 부동산 양도를 하게될 경우 많은 분들이 궁금해하시는 양도세? 상속세 관련 내용과 청약 분양권, 저렴하게 판매해도 되는지, 거래 가격의 기준은 무엇인지 에 대해 아래에서 자세히 정리해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

부모자녀 사이 부동산 거래가 있을경우 내야되는 세금은?

 

부모님께 작은 오피스텔을 받게 되었는데요, 이러한 경우 부모자식간의 부동산 증여는 양도세를 내야되나요 상속세를 내야되나요? 아니면 둘다 내야되나요? 증여세와 상속세의 차이점을 설명해주세요!

부모님께서 살아계시기 때문에 이런 상황은 증여라고 할 수 있습니다.

상속세는 피상속인(부모님)이 사망후 상속개시가 되고 상속인(질문자님)이 받은 상속재산에 대해서 상속인이 내는 세금을 의미하기 때문이에요.

증여를 받는다면, 추가로 직계존속(자녀)공제로 성년일경우는 5천만원, 미성년자일때는 2천만원 공제를 받을수 있습니다. 증여세 공제는 10년간 공제를 받을수 있는 금액이라고 보시면 됩니다. (즉, 총 10년안에 공제받을수 있는 총 금액)

만약 아버님이 배우자에게 증여를 한다면 6억원이 공제될수 있습니다.

결론 : 작은 오피스텔을 부모님이 구입해서 자식에게 주는 상황이라면 증여세를 내면 됩니다.

 

 

가족끼리 아파트를 양도하려고 합니다. 가족끼리 시세보다 저렴하게 판매하는 경우 법적으로 문제가 될까요?

 

가족 간 증여로 간주되지 않고 정당하게 매매로 거래를 할 경우 1세대 1주택자라면 비과세입니다.(2년 미만의 경우 양도세 부과) 또한 12억원의 고가주택은 1세대1주택자라 하더라도 양도세를 부과하게 됩니다.

또한 원칙상 직계존비속간 거래는 매매가 아닌 증여로 봅니다. 즉, 양도세가 아닌 증여세 부과 대상으로 보는 것이죠.

일반적으로 양도세의 경우 매매가-취득가를 제외한 차익에 대해 부과하지만, 증여세는 증여금액 전체가 부과 대상이기 때문에 양도세보다 많은 세금이 부과됩니다. 한마디로 양도나 증여가 불법은 아닙니다만 세법상 세금회피의 목적으로 보고 이에 대해 과세를 하게 되는 것입니다.

►직계존비속 간의 특수거래에 있어서 현저하게 저가로 매수하는 경우 거래금액과 시가차액의 부당행위가 되므로 증여세를 추징당할 수 있습니다.

시가와 거래가의 차이가 30%이하이거나 3억원이상 이라면 양수자에게는 증여세가 추징됩니다. 따라서 부모자식간의 거래는 특수관계인 거래에서 시세와 실거래가의 차액이 3억원 이상이거나 시세의 5%이상이 아니라면, 부당행위 계산규정이 적용되지 않습니다.

 

가족간 분양권을 증여했을때 양도소득세 관련 질문

 

청약으로 아파트가 당첨된 상황입니다. "4천50만원의 계약금을 부모님이 대납해주시고, 자식은 다시 증여로 부모님께 드렸습니다." 10년간 가족간 5천만원 이하는 증여세가 없는것으로 알고 있는데요

제가 부모님께 4천 50만원을 증여 받고, 다시 4천 50만원 상당의 계약권을 부모님께 드렸으니 8천 100만원의 증여가 이루어진건가요? 그리고 프리미엄이 붙어 거래시세는 훨씬 높은 상황입니다. 세무서 재산과에 얼마를 신고해야 절세할 수 있을까요?

부모님이 자식에게 증여해주신건 4천50만원의 현금자산을 증여하신 것이구요 5천만원이 증여재산공제가 되니 증여세는 없습니다. 그렇지만, 자녀가 부모님께 증여한건 분양권입니다.

분양권의 경우 가액은 프리미엄을 반영한 현재시세이기 때문에 4천50만원에 프리미엄을 붙인가격이 증여가액이 됩니다. 그 가액에서 증여재산공제 5천공제한후에 세율을 적용하시면 됩니다.

 

어머니 명의 아파트를 자식이 구입할경우 매매가는?

 

어머니가 처분하시려는 아파트를 자식인 제가 매매하려고 합니다. 한국부동산원/부동산 뱅크에서 조회해보니 매매 시세 2억7천 ~ 3억정도구요 실거래 평균도 중간쯤입니다. 가족간의 거래로 인해 부당행위에 걸리지 않으려면 2억5천에 구입해도 괜찮은건지 궁금합니다. 

아파트 시세가 변동성이 큰 경우 공식 감정평가를 받아 감정평가서 금액으로 매수하는 게 좋습니다.
감정평가서 평가가액을 기준으로 1)감정평가액에서 매수대가를 차감한 금액이 평가액의 30% 미만 또는 평가차익(=감정평가액-매수대가)이 3억원 미만인 경우에 해당할 경우 자녀는 매수대가만 지급하면 됩니다.

또한 어머니 소유 아파트이기 때문에 어머니는 평가액을 기준으로 양도소득세 신고/납부 하셔야 됩니다.

덧붙여 자녀가 어머니의 아파트를 증여가 아닌 유상으로 취득시 취득자금 출처에 대한 준비를 미리 해두시는것이 좋습니다.

 

부모자식간 아파트 증여시 증여재산평가액 관련 질문

 

증여재산을 평가할때 1순위는 시가(매매가액,감정평가액,공매,경매) 2순위는 유사매매사례가액이라고 알고 있습니다. 

예를들어 자식이 증여받는 아파크가 1004동 1004호 라고 한다면 해당 1004동 1004호의 실거래가만이 매매가액을 의미하는건가요? 아니면 같은 단지 같은 평형 같은 타입의 다른 호수의 실거라개 역시 유사매매사례가액이 되는건지 궁금합니다.

실제 매매가액은 실제 해당 매물의 매매가액을 말하는 것입니다.
유사매매사례가액은 같은 평수에 유사한 층수 중 증여일로부터 가장 가까운 날의 사례가액이 되는 것입니다.

유사매매사례가액이란 실거래가 신고된 동일단지, 동일전용면적의 실거래가 신고된 가액을 의미하나 어떤 것을 시가로 볼 지는 검토가 필요한 부분입니다

 

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지금까지 부모자녀간 부동산 양도 양도세?상속세? 청약 분양권의 경우, 저렴하게 판매해도 될까요? 총정리총정리 글이었습니다.