아파트 경매 방법과 절차 (for초보자)

아파트 경매 방법과 절차 (for초보자)

 

아파트 경매 절차와 방법은 어떻게 될까요? 초보자 분들을 위한 아파트 경매의 가장큰 틀인 절차와 각항목마다 알기쉽게 정리해놓도록 할게요 ^.^

처음 아파트경매에 대해 공부하시려는 분들은 용어의 어려움과 복잡해보이는 절차때문에 어려움을 겪으신다고 해요~ 차근차근 하나씩 공부해보면 어려운 부분에 대해서는 어느정도 해소가 되시리라 생각됩니다. 😉

 

목차  1. 아파트 경매되는 이유   2. 아파트 경매절차 순서   3. 현황조사서란?   4. 전입세대열람   5. 감정평가   6. 배당요구종기일   7. 1차 매각기일 공고   8. 유찰   9. 매각허가결정  10. 항고기간  11. 매각허가확정  12. 잔금납부

 

 

1. 아파트 경매되는 이유

 

예를들어 은행을 통해 돈을 빌렸다면  은행은 우리집 부동산 등기부등본에 근저당을 설정하게 됩니다. 약정서를 보시면 정해진 금리에 따른 월이자를 지급하라는 내용이 있을꺼예요. 그렇지만 두번에 걸쳐서 이자 연체를 하게될경우 기한의 이익을 상실하게 되는것으로 봅니다.

매달 이자만 내고 원금 전액에 대해서는 만기때 갚아도 됩니다. 이것을 기한의 이익이라고 하는데요 이자를 갚지 못하게 되면 금융기관에서는 독촉장을 통해 원금을 청구하게 됩니다. 최종적으로  금융기관(은행)에서 빌린돈을 갚지 못하게 되면 금융기관에서는 내가 소유하고 있는 부동산 소재지의 관할 법원에 가서 경매를 신청하게 되는것입니다.

이것을 '임의경매절차시작'이라고 합니다. 우리집 등기부등본에는 임의경매개시결정 이라는 기입이 만들어지게 되는것이구요. 

<아파트 경매절차>

2. 아파트 경매절차 순서

 

①경매신청 및 경매개시 결정 > ②배당요구의 종기 결정 및 공고 > ③매각의 준비 > ④매각방법 등의 지정·공고·통지 > ⑤매각의 실시 > ⑥매각 결정절차 > ⑦매각대금의 납부 > ⑧소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 > ⑨배당절차

 

 

 

3. 현황조사서란? 

 

이제 법원에서 안내문이 오게됩니다. 법원의 집행관들이 현장에 직접 방문하여 경매된 사실을 알려준뒤 임차인이라면 보증관계등 관련 대화를 나누고나서기록을 하게되는것을 '현황조사서'라고 합니다.

이 서류는 경매시 권리분석할때 필요한 서류며 '법원경매정보' 사이트를 통해 공개가 됩니다. (경매시 권리분석을 할 수 있습니다)
경매개시결정으로부터 약 한달전후로 해서 집행관이 직접 기록한 내용이라고 보시면 됩니다.

 

 

4. 전입세대열람

 

전입신고된 세대주와 날짜를 열람할 수 있습니다. 이 또한 권리분석시 대항력 유무를 판단하기 위해 확인해야되는 서류입니다. 세대주의 주민등록등본도 발급해서 확인한뒤 현황조사서에 기록하게 됩니다.

 

5. 감정평가 

 

감정평가사가 해당 경매부동산에 대해 감정을 하게됩니다. 거래사례비교법이라는 감정평가 방식을 사용하여 최근에 거래했던 사례의 평균치를 내서 감정하게 되는것이죠. 

 

 

6. 배당요구종기일 

 

임차인,채권자(돈받아갈 사람)들이 법원에 배당요구신청을 해야합니다.
권리분석할때 대항력있는 임차인의 경우에는 배당요구종기일까지 배당요구를 했는지 안했는지를 확인해야 됩니다.

* 확인방법 : 법원경매정보 사이트에 올라오는 매각물건명세서에서 확인이 가능합니다.

매각물건명세서란? 줄여서 물견명세서라고 하는데요, 낙찰자가 주의해야되는 사항들을 공지해주기 때문에 이대로 진행 하시면 됩니다. 사건번호에 따른 등기상 권리분석과 관련된 내용들과 임차인 권리분석과 관련된 내용들을 확인할 수 있습니다.

이런 부분을 제대로 확인하는것을 '권리분석'이라고 합니다.

 

 

7. 1차 매각기일 공고

 

배당요구종기일로 부터 4~5개월 후면 1차 매각기일 공고를 하게됩니다. 경매개시 결정일로부터 6~8개월 후에 공고가 되는것으로 법원경매정보 사이트를 통해서 첫매각기일로부터 2주전에 공고가 됩니다.

 

8. 유찰

 

경매에 아무도 참여하지 않을경우 금액을 차감시켜 한달이 지난뒤 2차 매각을 진행 하게 됩니다. 서울 같은 경우는 20% 저감, 수도권 30%저감 (일부제외)

 

9. 매각허가결정

 

낙찰을 받게된지 2주가 지나면 매각허가결정이 있게 됩니다. 매각결정에 대한 이상이 있는지 없는지를 확인하는 단계라고 보시면 됩니다. 농지의 경우 매각허가결정 이내에 농지취득자격증명을 법원에 제출하시면 됩니다.

 

10.항고기간

 

채무자나 채권자의 이의제기를 할수있는 시간을 줍니다.

11. 매각허가확정

 

불허가,항고가 없을경우 낙찰받은 날로부터 14일후에 매각허가확정이 됩니다.
등기로된 '대금납부통지서' 가 오게되는데요 여기에는 대금납부를 해야되는 최종기한이 적혀있습니다.

 

12. 잔금납부

 

잔금납부를 하게되면 등기부등본에 소유권 이전이 가능하며, 명도(이사협의&강제집행)를 할수있는 권한이 생기게 됩니다.

이후 점유자분들과 원만히 협의한뒤 낙찰자가 이사비용까지 (관습적인 부분) 지불후 해결이 가능한 부분입니다. 관리비 또한 낙찰받은 사람이 부담을 해준다고 합니다. 원칙은 아니지만 관습적으로 행해지고 있다고 해요.  날짜와 이사비 등 확정이 되면 합의서도 써두시면 좋겠죠.
 

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