2021 다주택자 양도소득세 계산방법 총정리

2021 다주택자 양도소득세 계산방법 총정리

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지난번 포스팅에서는 다주택자 기준과 중과세 기준 (2021년 변경내용) 등을 설명드렸었는데요, 오늘은 좀더 세부적으로 이해가 쉽도록 설명을 해드리려고 합니다. 첫번째 시간으로 '다주택자 양도소득세 계산' 방법에 대해 알아보며 외에도 양도세에 관련한 중요한 사항들에 관해 아래에서 정리해보려고 합니다.

양도소득세 계산방법 총정리로, 중점적인 부분을 하나씩 짚어가면서 알아보려고 합니다. 다주택자 양도소득세 부터 다시 공부해볼게요 😊 먼저 지난번 총정리 해둔 '다주택자 중과세 관련글'  아래 링크를 통해 보고오시길 추천드립니다 '-'

▶먼저 보면 좋은글 클릭

2021 다주택자 기준 양도세 중과세 (총정리)

다주택자 임대사업자등록 득과 실

주택임대사업자 등록절차

 

 

양도소득세 뜻

 

개인이 토지,건물등 부동산이나 주식등과 같은 파생상품을 양도or분양 하게될때 발생하는 '차익'에 대한 세금을 내는것을 말합니다. 예를들어 3억에 매입한 건물이 5억에 매도 되었다면 2억이란 차익에 대한 세금을 말합니다.

 

 ✔부동산의 취득일부터 양도일까지 보유한 기간동안 발생된 이익(=소득)에 대하여 양도시점에 과세합니다. 

 ✔반대로 이득이 없는경우 즉 부동산으로 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본경우라면 양도소득세는 발생되지 않습니다.

 

 

 

 

양도소득세 과세대상의 범위

 

 

양도소득세를 내야되는 자산범위의 기준입니다. 부동산의 경우 토지,건물(무허가,미등기 건물도 과세대상 포함) 부동산에 관한권리에는 부동산을 취득할 수 있는 권리와 지상권 전세권 등기된 부동산임차권등 모두 과세대상의 범위에 포함됩니다.

 

 

사실상 소유권이 이전되는 모든 경우를 '양도'로 봅니다.

 

 

양도소득세 비과세 & 감면 되는 경우

 

 

✅ 비과세

 

- 1세대 1주택 보유중이며 2년이상 보유했다면 양도세는 내지 않습니다.(9억원을 초과하지 않는 주택이어야 합니다)

- 17년8월3일 이후 취득했다면 2년거주를 하셔야됩니다

 

✅ 감면

 

장기임대주택,신축주택 취득,공공사업용 토지,8년이상 자경농지등 조건충족시 양도세가 감면됩니다.

 

 

 

2021 개정된 양도소득세 누진세율

 

 

<지난 2010년~2018년 이후 까지의 양도소득세 누진세율>

 

<2021년부터 개정된 양도소득세 누진세율>

 

✅ 규제지역의 다주택자 중과세율

 

※ 2021년 6월부터 적용됩니다.

 

✔ 조정지역내 2주택자 세율+20%

✔ 조정지역내 3주택자 세율+30%

 

2020년 개정되어 2021년에도 적용될 개정된 양도소득세 누진세율표를 보시면 10억원 초과 부분이 신설되었으며 조정지역내 보유중인 주택 세율에 20%,30%씩 중과세가 추가로 적용 됩니다.

 

예를들어 양도차익이 10억 이상 발생한 3주택자의 경우 최고중과세율은 기존45% 추가된 30%가 더해져 75%이며 지방소득세 7.5%가 추가되기 때문에 82.5%의 세율이 적용됩니다.

 

* 이는 앞서 말씀드린 차익이 10억이상임을 뜻하며 3주택자라고 해서 모두 적용되는것이 아닙니다.

* 아래에서 설명드리겠지만 조정대상지역인 경우도 3억이하라면 주택수에 포함시키지 않습니다(양도세계산시)

 

 

✅ 단기보유 이후 양도할 경우

 

앞서 말씀드린 2년이상의 조건이 아닌 단기보유후 양도하는 경우에도 상가권을 포함하여 1년미만 70%, 2년 미만 60%가 적용됩니다.

 

✅ 주택수 산정방법 (2021.1.1 이후 양도분부터 적용)

 

기존 - 주택및 조합원 입주권수

개정 - 주택및 조합원 입주권수 분양권도 포함됩니다

 

✅ 조정지역 3억이하 / 비조정지역 3억이상 (기준시가 )

다주택자 양도세 중과되는 부분 주택수 계산시에만 해당되는 설명입니다.

조정지역에 주택을 여러채 보유하고있다면 다주택자라고 하지만 양도세 계산할땐 예외인 경우도 있습니다.

 

조정지역이더라도 3억이하라면 주택수에 포함시키지 않습니다.

비조정지역이더라도 3억이상이라면 주택수에 포함시킵니다.

 

 

 

 

기본 양도소득세 계산방법 + 다주택자 양도세 계산방법(실전사례)

 

1.집을판가격 - 집을산가격 - 필요경비= 양도차익 

2.양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 = 과세표준 

* 해당 과세표준 금액에 맞는 계산법적용

3.과세표준x세율=양도소득세

지방소득세 추가(양도소득세의 10%)

 

※ 필요경비는 양도소득세에서 인정하는 경비를 말합니다 (취득세,중개수수료등) 

장기보유특별공제 : 

-1세대1주택 10년이상 보유시 80% 

-최소3년 6%~ 최대 15년 30% 

-양도소득기본공제 : 250만원

 

 

✅ 다주택자 양도소득세 계산방법 (실전사례)

 

1)매수가 1억5천6백만원, 매도가 2억1천만원 (경비 5백만원) 

2) 매수가 1억6천4백만원, 매도가 2억3천만원 (경비 6백만원) 두아파트를 전부 매도시 양도소득세는 얼마일까요?

 

 ✔1번아파트 양도소득세 계산방법

 

-양도가액 2억1천만원 

-취득가액1억5천6백만원

-필요경비 5백만원

-양도차익(매도가-매수가-필요경비) : 4천9백만원

-장기보유특별공제 4백9십만원 (보유기간 5년이상, 양도차익 10% 공제)

-정답은 양도소득금액 4천4백십만원입니다.

 

 ✔2번아파트 양도소득세 계산방법

 

같은방식으로 계산하면 2번아파트 양도소득금액은 5천4백만원입니다.

 ✔최종 양도소득세 계산방법 

 

양도소득액(1+2) = 9천8백십만원 이되는데요 여기에서 기본공제 250만원 빼주면 양도소득과세표준은 9천5백6십만원이됩니다. 세율35%(위 누진세율표를 참고해주세요) 누진공제 1,490만원이 되기때문에 양도소득세는 18,560,000원이며 여기에 지방소득세(10%) + 1,856,000을 더해주면 총 양도소득세는 20,416,000원이 됩니다.

 

 

 

 

지금까지 2021 다주택자 양도소득세 계산방법 총정리 실전사례 계산방법까지 알려드렸는데요, 이글이 도움되셨다면 좋아요 한번씩만 부탁드릴게요 :) 글쓰는데 힘을주세요~ thankyou 뿅😍