다주택자 임대사업자등록 득과 실

다주택자 임대사업자등록 득과 실

*다주택자 임대주택 등록으로 세부담 줄일 수 있습니다

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정부의 아파트 규제에 대한 정책들이 계속해서 나오다보니 챙겨야될 내용이 정말 많죠~ 꼼꼼하게 체크해두어야지만 이득을 볼 수 있는 내용도 있기때문에 저 역시도 블로그에 하나씩 정리중입니다. 오늘은 다주택자 임대등록을 했을때 볼 수 있는 이득에 대해 아래에서 같이 알아보도록 할게요😊

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과거에는 거주용 자가주택 1개를 보유한 사람이 임대주택을 추가로 구입해서 임대사업을 하는 경우, 1세대1주택 비과세를 횟수 제한없이 받을 수 있었습니다만, 2019년2월12일 이후 취득하는 주택에 대해서는 최초 거주하는 주택을 양도해야지만 비과세(세금내지않음) 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

 

이말인즉슨, 평생 1회의 비과세 혜택밖에 받지 못한다는 의미가 될 수 있겠죠.

 

 

 

그렇지만 최종 임대주택을 의무 임대기간을 충족하고 거주주택으로 거주를 하게 되면 직전 거주주택 양도후 양도차익에 대한 비과세는 적용이 가능하기 때문에 세금부담을 덜 수 있습니다.

다주택자 분들은 임대등록도 많이들 하시기때문에 이러한 부분 챙겨가시면서 플랜을 세우면 좀더 세금을 줄일 수 있어요.

 

 

 

다주택자 임대사업자등록 득과 실 궁금증 정리

 

*좀더 이해가 쉽도록 질문과 답변형식으로 정리해봤습니다

 

1. 주택을 3개 갖고있습니다. a.거주 b.임대사업자등록 c.임대사업자등록 이렇게 보유하고 있는데요, b주택 임대사업을 해지하고 실거주 하게되면 b주택은 임대사업자 평생 거주주택으로 비과세가 가능할까요? b주택을 임대사업자 등록했다가 해지를 하게되는 경우라 비과세 혜택 받을 수 있는지 궁금합니다. 

 

답변 : 네 가능합니다. 임대사업자 등록후 취소한뒤 거주주택으로 2년 거주하신후에 양도하는경우 양도일 당시 거주주택 비과세 특례요건을 충족시키기 때문에 세금을 내지 않게됩니다.

2. a.거주 주택 b.임차인 거주주택 이렇게 2주택을 소유중입니다. 모두 조정대상지역입니다. 이번에 3번째 주택을 취득하면서 a주택을 처분하고 b주택을 임대사업자 등록하게되면 a주택은 비과세 혜택이 가능할까요?

 

답변 : b주택을 임대사업자 등록할때 등록후 임대기간 준수했으며 5% 상한준수를 한다면 2년 거주한 주택을 양도하는경우라면 비과세 혜택 적용됩니다. 기존 주택 a에서 2년이상 거주하신뒤 매도하셔야해요.  새로운 주택을 조정지역에 취득하게 되는경우 취득후 1년이 되면 이사를 하신뒤 기존주택을 매도하셔야 비과세가 적용됩니다.

 

※그렇지만 B주택이 9억을 초과 할경우 3주택 중과 및 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다.

 

3. 다주택자로 3주택 보유중에 있으며 2개의 주택은 임대사업자등록하고 1주택에서는 실거주중 새로운 주택을 취득하게될경우 총 4주택이 되는데요, 이때 거주중인 주택을 3년이내 매도하면 일시적 2주택으로 비과세 적용을 받게되나요? 새롭게 취득한 4번째 집에서 거주시 4번째도 비과세혜택 가능한가요?

 

답변 : 1세대 2년이상 보유&거주한 거주주택과 장기임대주택/ 대체주택을 보유하던중 거주주택 취득한날로부터 1년 이상이 지나서 대체주택을 취득하고 대체주택 취득한날로부터 3년이내에 거주주택을 양도하게되면 비조정지역일 경우 1세대1주택 비과세 적용이 가능합니다.

 

장기 임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 단 한번만 거주주택을 최초로 양도할때 비과세 특례가 적용되는 것이기 때문에 4번째 집은 비과세 혜택을 받지 못합니다.

 

 

 

4. 비조정지역 아파트에서 9년살았으며 임대주택 사업자등록을 안하고 있다가 최근에 임대주택사업자 등록을 했습니다. 거주아파트를 매도할때 비과세 적용되나요?

 

답변 : 1세대2주택자가 장기임대주택으로 등록하고 나머지 거주주택은 2년이상 거주하고 양도했다면 1세대1주택 비과세 적용되니 세금을 내지 않습니다.

5. 주택 4채를 보유중입니다. a,b 조정지역으로 a에서는 실거주중이며 c,d는 임대사업자등록내지 등록예정입니다. a아파트를 팔면 c,d임대사업자등록 으로 주택수 제외되어 비과세가 가능한가요? a아파트를 팔고난뒤 b아파트를 팔게되면 1주택으로 비과세 적용되나요?

 

답변 : 1세대 4주택중 2주택이 장기임대주택으로 등록된다면 a,b 아파트중 2년이상 거주한 a를 취득일로부터 3년이내에 양도하게되면 임대주택은 주택수에서 제외가되므로 일시적 2주택이 되며 양도소득세는 비과세됩니다. 장기임대주택 보유를 하는경우 최초 거주주택에 대해서만 비과세, 그러니까 평생 1회에만 적용됩니다.

 

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