상속주택 2채 양도세 비과세 관련 궁금증 정리

상속주택 비과세 혜택 받을 수 있나요?

상속으로 인해 주택을 물려받게 되어 2 주택이 되었을 때 조건에 해당된다면 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 동일 가구원이 아닌 피상속인에게서 주택을 상속받게 되어 2 주택자가 되었으며, 사망일 즉 상속개시일 전에 기존 소유하고 있던 주택을 비과세 요건에 맞춰 (2년 보유 또는 2년 거주 충족 시) 먼저 양도한다면 양도세를 내지 않는 비과세 혜택을 주는 것을 말합니다.

※ 양도가액이 9억원 미만, 9억을 넘은 경우 초과분만큼 양도세는 내셔야 돼요.

상속주택 2채를 받게되는 경우 양도세 비과세 혜택 가능할까요?

 

피상속인이 2주택이상을 상속하는 경우 상속주택 판단 기준을 다음 각호의 우선순위에 따른 1 주택만 특례주택으로 인정됩니다.

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 
2. 피상속인이 거주기간이 가장긴 1 주택 
3. 파상속인이 상속개시 당시 거주한 1 주택 
4. 기준시가가 가장 높은 1주택 

즉, 피상속인이 2주택인 경우 위에 해당되는 1 주택은 상속주택 특례를 받을 수 있으며 나머지 한 개의 다른 주택은 상속주택 특례 규정을 받지 못한다고 보시면 됩니다.  

 

주택을 공동상속주택 받게될 경우 주택은 누구의 소유로 봐야 될까요?

공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 상속지분이 가장 큰 사람을 제외한 소수지분자는 당해 공동상속주택을 거주자의 주택으로 보지 않는다고 하는데요 단, 상속지분이 가장 큰 사람이 2인 이상일 때에는 아래 순서대로 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

상속지분 큰 사람이 2명 이상일 때 순서 : 당해 주택에 거주하는 상속인 → 최연장자

(소득세법 시행령 제155조 제3항)

법정상속인이 아닌 자가 유증·사인증여받은 주택도 상속주택에 해당될까요?

민법 제1000조 내지 제1005조에 따르면 '상속인에 해당하지 않는 자'가 '유증·사인증여'로 취득한 주택은 상속주택 비과세 특례 대상의 상속받은 주택에 해당되지 않습니다. (부동산 거래 관리과-307(2011.4.11.)

현재 일시적 2 주택자인 상황에서 상속으로 1주택이 늘어날경우 일시적 2주택자 혜택이 가능할까요?

 

일시적 2 주택자가 상속주택을 취득하여 1세대 3주택이 되었다면 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있습니다. (소득세법 기본통칙 89-155-2)

 

일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할하지 않게 되면 어떻게 되나요?

 

소득세법 시행령 제155조 제2항(상속주택 비과세 특례) 및 제3항(공동상속주택 비과세 특례)을 적용할 때 일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할하지 않은 경우 법정상속분(민법 제1009조, 제1010조)에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 봅니다.

상속주택 외의 주택을 양도한 이후 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의 분할하여 등기한 경우 등기 전 상속주택 비과세 특례 및 공동상속주택 비과세 특례에 따라 1세대 1 주택 비과세를 적용받았다가 등기 후 비과세를 적용받지 못하고 양도소득세를 추가 납부해야 되는 경우라면 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 아래 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하시면 됩니다.

납부할 양도소득세 = 일반주택 양도 당시 비과세 특례를 적용하지 않았을 경우 납부하였을 세액 - 일반주택 양도 당시 비과세특례를 적용받아 납부한 세액

(소득세법 시행령 제155조 제19항)

피상속인인 아버지께서 2 주택을 보유 중이셨다면 어떤 주택이 비과세 특례에 해당되나요?

 

상속주택을 판단할 때 피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 소유한 경우 아래의 순서에 따른 1 주택을 상속주택으로 봅니다.

피상속인이 최장 보유한 주택 → 피상속인이 최장 거주한 주택 → 상속 개시 당시 피상속인의 거주주택 → 기준시가가 가장 높은 주택 → 상속인 선택 주택

(소득세법 시행령 제155조 제2항)

 

피상속인인 아버지로부터 2채를 상속받게 될 경우 기존주택을 양도하게 되면 비과세 혜택 받을 수 있나요?

 

해당 상속주택 비과세 특례의 경우 1채의 상속주택에 한하여 적용되기 때문에, 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용되지 않습니다. (소득세법 시행령 제155조 제2항)

 

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