분양권 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 총정리

2021년 1월 1 이후 분양권의 경우 양도세 계산 시 주택수에 포함됩니다. 또한 분양권의 등기 시점을 기준으로 비과세 기간을 산정한다는 기재부의 유권해석에 관해 헷갈렸던 부분이 정리가 되었기 때문에 비과세 혜택을 받기 위해서는 '등기 시점'을 기준으로 기간을 산정하시면 됩니다.

일시적 2 주택 비과세의 경우 지난 시간 분양권 취득시기에 따라 주택수에 포함되는 범위에 대해 자세히 정리해 드렸었는데요 관련 글은 아래 링크 참고 부탁드릴게요.

▶분양권 주택수 포함 시기 청약, 양도, 취득 총정리

 

그렇다면 분양권 일시적 2 주택자 비과세 요건 등 궁금하신 부분들이 많으실 것 같은데요 여러 가지 상황에 따라 내용들을 정리해 보려고 합니다.

 

1.분양권 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건은?

 

분양권 역시 일반주택 양도세의 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건이 적용됩니다. 

분양권 일시적 2 주택자에 대한 비과세 내용을 이해하기 위해서는
일반 주택에 해당되는 비과세 기본 조건을 알아두시면 좋습니다.

예를 들어 기존주택 A 신규주택 B라고 한다면

A주택 ①2년 이상 보유(조정지역이라면 2년 거주까지)와 A매입 후 ②1년이 지나고 나서 B를 매입해야 일시적 2 주택자 기본 조건에 충족이 됩니다.

또한 처분기간은 조정대상지역이냐 비조정지역이냐에 따라 달라집니다.

✔️A조정-B조정 : 처분기간 1년 내 (A주택 매입 후 1년이 지나 B매입 / B취득 후 1년 내 A매도 시 비과세 OK)

✔️A비조정-B조정 : 처분기간 3년 내 (A주택 매입 후 1년이 지나 B매입 / B취득 후 3년 내 A매도시 비과세 OK)

✔️A조정-B비조정 : 처분기간 3년내
✔️A or B비조정이었다가 중간에 조정으로 바뀐 경우 : 처분기간 3년 내

* 관련 글 보러 가기 클릭
▶1가구 2 주택 양도세 비과세 요건 총정리

<기재부에서 공개한 조정대상지역내 일시적 2주택 세부 집행원칙중 세부 집행계획 전문 내용> 2021.5.25

2. 분양권 일시적 2 주택 비과세 혜택 받는 기간 (조정대상지역)

 

 

① 종전주택이 있는 상태→신규주택(분양권 포함) 계약

기존 주택이 있는 상태에서 분양권을 매수했으며 계약일과 취득일 당시 조정대상지역인 경우

1) 18.9.13 대책 이전에 A분양권을 계약 후 등기는 9.13 이후에 체결되었다면 기간은 2년이 적용됩니다. 즉, B분양권의 아파트 준공 이후 2년 내 A분양권의 준공된 주택을 처분하면 양도세 비과세가 가능합니다.

2) A분양권이 19.12.16 이후 등기가 된 상황이라면 B분양권 준공 이후 1년 내 A를 처분해야지만 비과세 혜택이 적용됩니다.


3) 기존 주택을 1채 가지고 있는 상황에서 9.13 대책 전에 조정지역의 분양권을 계약했다면, 분양권이 준공된 후 3년 내 기존 주택을 처분하시면 비과세 혜택이 가능합니다.

 

② 종전주택이 없는 상태→신규주택(분양권 포함) 계약

* 2번의 경우는 분양권이 2개인 상황 역시 포함됩니다.

신규주택 취득 시점을 기준으로 일시적 2 주택 허용기간 판정

※ 분양권이 2개인 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미

1) ‘18.9.13. 이전’ : 3년
2) ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 : 2년
3) ‘19.12.17. 이후 : 1년


즉, 조정대상지역 내 분양권 2개를 보유 중이라면 19.12.17 이후 취득한 경우 두 번째 주택 취득(등기) 시기와 상관없이 취득 후 1년 내에 종전 주택을 처분하시면 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.

문제는 분양권을 2개 이상 보유하신 분들의 경우 두 번째 주택(분양권) 취득 후 기존주택(분양권) 보유기간이 이미 1년을 넘어간 사례가 많기 때문에 분양권의 일시적 2 주택자 비과세 혜택을 받지 못하게 된 케이스 또한 많아졌다는 부분입니다.

이는 분양권의 경우는 엄밀히 말하면 주택이 아니기 때문에 분양권 소유자에게는 비과세 특례를 엄격하게 적용하겠다는 취지가 담긴 것으로 보입니다.

 

3. 분양권 두 개 중 한 개가 비조정지역인 경우

 

* 기존주택 A 신규주택 B 

분양권 역시 일반주택의 일시적 1세대 2 주택자 요건과 같습니다.

A매입 후 1년이 지나 B를 매입했으며 3년 내 A를 처분하면 일시적 2 주택자에 해당되며 비과세에 해당됩니다.

 

4. 분양권 양도세

 

분양권 양도세 비조정 / 조정대상지역 상관없이 1년 미만 70% 1년 이상 60% 세율이 적용됩니다.

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지금까지 분양권 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건 총정리 글이었습니다. 감사합니다.

 

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