2021) 2주택,3주택자의 일시적 2주택 비과세 보유기간 계산방법

 

헷갈릴 수 있는 2 주택자 또는 3 주택자의 일시적 1세대 2 주택 비과세 혜택 관련 궁금한 내용들을 정리해봤습니다.


1. 2 주택(A, B) 보유자가 비과세 혜택 없이 B를 양도 후 A만 남은 상황에서 최종 1 주택의 비과세를 받기 위한 보유기간은 어떻게 계산하나요? 

1세대 1주택 비과세 요건에는 2년 보유라는 조건이 있는데요, 조정대상지역이라면 보유뿐만이 아닌 2년 거주도 하셔야 됩니다 (17.8.2 이후 취득분부터 적용)

2021년 1.1 부터 적용되는 내용으로, A와 B 중 먼저 양도하고 남은 주택의 보유기간 계산방법은 '양도한 시점'을 기준으로 봅니다. 즉, B를 양도 후 A가 한채 남은 1 주택자가 비과세 혜택을 받기 위한 보유세 기간을 계산하려면 B를 양도한 시점을 기준으로 A의 보유기간을 계산하시면 됩니다.

예를 들어 B를 먼저 2021.5.1에 양도했다면 A의 보유기간은 2021.5.1부터 계산하면 되기 때문에 2년 요건에 맞추려면 2023년까지 보유를 하셔야 되겠죠.

 

2. 그렇다면 3주택자는 어떨까요? 3 주택을 보유한 1세대가 1 주택을 양도하였고 남은 2개의 주택이 일시적 2 주택자로 비과세 혜택을 받기 위해서 보유기간 계산하는 방법도 알려드릴게요.


A, B, C (취득 순서대로) 세 개 주택 중 A를 양도세(과세)를 내고 양도한 뒤 B, C가 일시적 1세대 2 주택 관계라면 B의 취득일을 기준으로 비과세 보유기간을 계산하시면 됩니다. 

C를 먼저 양도하고 A,B 가 남은 경우도 마찬가지입니다. A, B가 일시적 1세대 2 주택 요건에 충족될 경우 취득일은 종전주택인 A의 취득일을 기준으로 보유기간을 계산하시면 됩니다.

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3 주택자 일시적 1세대 2 주택 비과세 혜택 사례 모음

 

3. 일시적 1세대 2 주택으로 비과세 혜택을 한번 받았고 이후 신규주택을 새로 취득하여 다시 일시적 1세대 2 주택이 된 상이라면? (비과세 혜택을 두 번 받게 되는 상황)


이때는 처음 비과세를 적용받았을 때 양도하는 주택의 '취득일'부터 계산하시면 됩니다. A, B 주택이 있었고 A를 양도하면서 비과세 혜택을 받은 뒤 C를 구입했고 B를 양도한다면 B의 취득일부터 보유기간을 계산하시면 됩니다.

4. 3번의 상황은 1 주택으로 비과세를 받은 케이스라면, 이번에는 2 주택을 보유한 상태에서 비과세 혜택을 받지 못하고 1 주택이 된 상황입니다. (비과세 혜택을 한번 받게 될 상황)


A, B를 보유한 2 주택자가 과세하여 A를 양도 후 1 주택이 되었고 이후 신규주택 C를 구입했다면 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산하시면 됩니다.

즉, A를 양도한 시점부터 B가 1주택이 되었기 때문에 A양 도일부터 B의 보유기간을 계산하시면 됩니다.


5. 1 주택과 1 조합권을 보유하고 있다가 1 조합원 입주권을 먼저 양도세 내고 양도한 뒤 최종 1 주택의 보유기간 계산방법


이때는 조합원 입주권을 과세로 양도했기 때문에 입주권을 양도한 시점부터 주택의 비과세 보유기간을 계산하시면 됩니다.

예를 들어 22년 2월에 조합원 입주권을 과세로 양도했다면 22년 2월부터 남은주택의 보유기간을 계산하면 되는데요, 22년 2월(양도시점)부터 보유기간 계산 시 24년 2월에 양도하게 되면 2년 보유가 가능하며 비과세 혜택에 해당됩니다.



6. 일시적 2 주택자로 비과세 혜택을 한번 받았으며(A) 19년 2월에 취득한 임대주택을 거주주택으로 전환하여 2년 이상 거주 후 양도하는 경우(B) 비과세 혜택을 받으려면 보유기간 계산방법은?

임대사업자의 거주주택에 대한 1세대 1 주택 비과세 특례는 생애 최초 한 번만 적용되지만, 19.2.12. 전에 취득한 거주주택의 경우 1세대 1 주택 비과세 특례 적용이 가능(B) 하기 때문에 그 특례의 범위인 직전 거주주택(A) 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세가 적용됩니다.


7. 20.2.11. 개정된 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건에서 “신규 주택 취득 후 1년 내 전입” 요건에 예외는 없나요?

신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차 계약서 등 증빙서류에 의해 확인이 된다면 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료 시까지 전입 기간을 연장할 수 있습니다.

※ 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차 계약 기간은 인정되지 않습니다.


지금까지 2021년 개정된 2 주택, 3 주택자의 일시적 비과세 보유기간 계산방법 글이었습니다. 도움되셨길 바래요. 감사합니다 :)

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