1세대 1주택 비과세 요건 (주택수 계산방법)

1세대 1주택 비과세 요건 (주택수 계산방법)

 

지난 포스팅에서는 1세대, 1가구,1주택 등의 의미와 헷갈릴수 있는 1세대 정의에 대해 이해하기 쉽도록 정리를 해드렸는데요, 아래의 지난글 다시보기를 통해 먼저 확인하신뒤 이 글을 보시면 더 좋을것 같아요. 이번시간에는 1세대 1주택 비과세 요건에 대해서 보다 자세하게 예시와 질문형식까지 추가로 정리해 드릴게요 ^ㅡ^

 

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1세대 1주택 기준 가구범위 조건 총정리

1가구2주택 양도세 비과세 요건 총정리

1가구 2주택 양도소득세 장기보유특별공제 (2021)

 

 

1세대 1주택 비과세 요건 (기본)

 

소유하고 있던 주택을 팔때 차익금액이 생기면 금액만큼의 세금을 내는것을 '양도세'라고 하는데요, 이러한 세금을 내지않는 '조건'이 있습니다. 바로 오늘의 제목이기도한  "1세대 1주택 2년이상 보유" 기준인데요 세금을 내지않는 비과세 혜택의 요건이라고 보시면돼요. 양도시점에 주택이 1채(양도가 9억원 미만)인 경우만 해당되기 때문에  1세대 1주택의 기준을 정확히 알고 계셔야 되겠죠.

※ 2년 거주요건은 17.8.2 이후 취득분부터 / 조정지역대상에만 해당

※ 1세대 1주택이지만, 9억이 넘는다면 9억원 초과분에 대한 차익은 세금을 내셔야 합니다.

 

※ 단 서울, 수도권같이 과열된 지역은 조정지역이라고 부르며 2년보유 + 2년거주까지 더해진 기준을 충족했을경우 비과세 요건에 해당됩니다.

 

 

 

 

1세대 1주택 주택수 산정방법

 

먼저 아래의 포스팅에서 1세대 1주택 개념정리와 헷갈리는 부분을 풀어서 자세히 알려드렸는데요

 

▶1세대 1주택 기준 가구범위 조건 총정리

 

1세대 1주택인줄 알고계셨다가 실제로는 2주택,3주택에 해당되어 세금을 내게되는 상황이 발생하고 있기때문에 이번기회에 정확히 알아두시길 바랄게요.

 

 

1세대 1주택 주택수 산정방법 체크 포인트

 

 

✔️세대가 분리되었더라도 부부는 '동일세대'로 봅니다

 

주민등록등본상 부부로 등재되어있으면 부부는 같은 세대입니다.

아내와 남편이 각각의 주택을 소유한다면? 1세대 2주택이 되겠죠.

 

✔️부모님이 1주택을 소유하고 있고 세대원인 자녀가 주택을 구입하면 1세대 2주택이 됩니다.

 

✔️자녀의 경우 만30세 이상 - 부모님과 분리세대인 경우 다른 세대로 인정됩니다. 이때 자녀가 구입하는 주택수는 따로 계산됩니다.(ex 자녀 1세대 1주택)

 

 

 

✔️자녀가 만30세 미만 -기준중위소득 40% 이상이라면 독립세대로 인정되지만, 소득이 없는경우 따로 살더라도 부모님과 같은 세대로 봅니다. 이때는 자녀가 주택을 구입하게 되면 부모님 주택수와 합산이 되겠죠. (ex 부모님이 1세대 2주택)

 

※ 취득세의 경우는 또 예외입니다. (지방세법 적용) 자녀가 분리되어 거주중이며 기준중위소득만큼 벌더라도 만30세 이하라면 부모님 세대원으로 보기때문에 자녀가 주택을 소유하게 된다면 부모님의 주택수와 합산되어 취득세는 1세대 2주택으로  세율이 적용됩니다. 이부분은 따로 기억해두세요.

 

 

1세대 1주택 비과세 요건 공공성 주택 포함 여부는?

 

투기대상으로 볼수 없거나 공공성이 인정되는 주택은 주택수에 포함되지 않습니다.

즉 다주택자 주택수 산정 기준에 아래 주택들은 포함 되지않아요.

 

-공시가격 1억원 미만 주택

-가정어린이집

-노인복지주택

-농어촌주택

-국가등록문화재 주택

-공공지원 민간임대주택

-공공매입 임대주택

-주택시공자의 대물변제(미분양)주택

-사원임대용 주택

 

 

이사등의 사유로 일시적 1세대 2주택이 되었을경우

 

기존집을 처분하기전 새로운 아파트를 구입했다면 일시적 1세대 2주택이 됩니다.

이러한 경우 3년내 기존집을 처분하시면 세금을 내지 않습니다. 단, 기존집도 이사가는집도 다 조정지역인 경우라면 1년내 처분을 하셔야 됩니다.

 

 

1세대 1주택 고령자 공제 & 장기보유 공제

 

2021년 귀속분 부터는 세액공제가 확대된다고 합니다.

고령자 공제율이 인상되었으며 장기보유 공제와 합산한 공제한도가 증액되었습니다.

 

 

분양권 & 오피스텔도 주택수에 포함되나요?

 

✔️정부의 부동산 대책에 따라 2021년부터는 분양권도 주택수에 포함됩니다. 

✔️오피스텔은 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았기 때문에 주택수에 포함되지 않습니다.

 

 

 

 

부부 공동명의로 소유하고 있는 주택수 계산방법

 

주택수를 산정할때는 부부 공동명의인 경우 1세대가 1주택을 소유한것으로 봅니다. 각각 소유가 아닌 '공동'으로 소유를 했기 때문에 1주택으로 계산하시면 됩니다.

 

 

1세대 1주택 비과세 요건 (주택수 계산방법) 궁금증 정리

 

 

질문1) 조정지역에 현재 아파트 한채를 보유중인 1세대 1주택자 입니다. 이 상태에서 또다시 조정지역에 분양권 매입을 하게될 경우 1세대 2주택으로 산정되는건가요? 

 

답변 : 2021년1월1일 이후 취득분 부터는 "분양권"도 주택수에 포함이 됩니다. 날짜 계산에 따라 달라지는데요 내년이후 취득이라면 1세대 2주택자로 양도시 세금을 내셔야 됩니다.

 

 

 

 

 

질문2) 현재 일반주택을 보유중이며(2년이상 거주) 읍면 지역의 상속받은 농어촌 주택도 보유중입니다. 현재 피상속인이 5년이상 거주를 한 상황인데요, 이러한 경우에도 1세대 1주택 비과세혜택 받을수 있나요? 

 

답변 : 소득세법상 농어촌주택은 주택수에서 제외하고 있기때문에 1세대 1주택 비과세 혜택 가능합니다. 

 

 

 

 

질문3) 미분양 아파트와 일반분양 아파트 현재 2주택 소유중입니다. 미분양 아파트를 양도하게되면 1세대1주택 비과세 적용되나요? 

 

답변 : 미분양의 경우 과밀 억제권역을 제외한 모든지역이라면 5년간 양도세가 면제됩니다. 주택수에 포함되지 않기 때문에 5년이내라면 1주택 소유로 보는것이죠. 5년이후 양도를 하게될경우 전체양도세-5년간 발생한 양도세=나머지 양도세 계산법으로 세금을 정합니다.

즉, 전체에서 5년간의 양도세부분만 뺀 나머지를 내시면 됩니다.

 

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