조정지역 주택담보대출 한도 (투기과열지구 포함)

청약 경쟁률이 높거나 (5:1) 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이 되는 조건에 해당된다면 조정대상지역으로 지정이 됩니다. LTV (주택의 담보 가치에 따른 대출 비율) 60% 제한 DTI (금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 비율) 50% 제한되는 것뿐만이 아닌, 아파트를 양도하거나 취득하는 등에 있어서 여러 가지 제약이 생기게 됩니다.

아래에서 좀 더 자세히 설명드릴게요😉

 

1. 조정대상지역으로 지정된 지역 (2020.12 업로드된 국토부 자료)

 

먼저 내가 살고 있는 지역이 조정대상지역인지 알아보려면 국토교통부 홈페이지에서 최신 업로드된 자료를 통해 확인하시는 게 제일 좋습니다. 위 표의 내용처럼 새롭게 조정대상지역으로 지정되는 지역이 추가된 게 보이실 거예요.

작년(2020년)에는 광주, 울산, 전남, 전북, 경북, 경남의 경우 신규로 지정된 조정대상지역이 많아진 부분을 알 수 있습니다.

• 광주 - 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
• 울산 - 중구, 남구
• 충남 - 천안시 동남구, 서북구, 논산시, 공주시
• 전북 - 전주시 완산구, 덕진구
• 전남 - 여수시, 순천시, 광양시
• 경북 - 포항시 남구, 경산시
• 경남 - 창원시 성산구

조정대상지역의 경우 지정이 되었다가도 해제가 될수도 있기 때문에 확인을 해보시는 게 중요합니다.

조정지역 주택담보대출 한도 (투기과열지구 포함)

 

2. 조정대상지역 주택담보 대출 한도

 

1) LTV & DTI의 경우 

✔️9억 이하인 경우 LTV : 50%
✔️9억 초과하는 경우 LTV : 30%에 해당됩니다.

✔️DTI는 50% 금액 제한이 없어요. 


※ 투기과열지구의 경우 9억 이하 40% / 9억 초과 20% / 15억 초과 시 0% / DTI 40%

※ LTV 와 DTI 쉬운 정리

ex. LTV가 70%라면 집값의 70%까지 대출이 가능합니다. 집값이 8억이라고 한다면 5억6천만원까지 대출이 가능해요.
ex. DTI 가 50%라면 연소득의 50%까지 대출원리금 상환이 가능합니다. 연소득이 5천이라면 2천5백만원까지 상환 가능해요.

※ 앞서 말씀드린 대로 위 조정대상지역과 투기과열지구에 해당되신다면 여러 가지 제약이 생기게 됩니다. 주택담보대출 또한 그렇습니다. 조정대상지역 내 2 주택 이상을 소유하고 있다면 다주택자로 보는 기준이 되는데요, 이러한 다주택자 분들의 경우 새로운 주택을 구입하는 것이 어려워집니다. 투기과열지구 역시 마찬가지입니다. 

✔️또한 실거주 목적이 아닌 투자가 목적인 경우 주택을 담보로 한 주택담보대출이 금지됩니다. 

예외 * 무주택자가 6개월 이내 전입을 할 경우 가능 

즉, 구입 후 6개월 이내 신규주택으로 전입을 하는 경우라면 예외사항에 적용됩니다.


✔️거주목적이 아니라면 주택담보대출(이하 주담대)에 제약이 생기기 때문에 아파트를 구입하실 때 대출 가능한 조건을 여러 가지로 잘 따져보셔야 됩니다.

 

3. 비조정지역 주담대 정리

 

✅ 수도권 비조정지역

 

1) 서민실수요자, 무주택자 LTV  70% / DTI 60%

2) 1주택자 원칙 LTV 60%, 처분조건 70%  / 원칙 DTI 50% , 처분 DTI 60%

3) 2주택 이상 LTV 60% 이외 / DTI 주택이상 50%



✅ 기타지역


1) 서민 OR 무주택자 LTV 70% /  DTI 100%

2) 1주택 세대 원칙 LTV 60% 처분조건 70%  / DTI 100%

3) 2주택이상 LTV 60% / DTI 100%

4. 조정대상지역 주담대 궁금증 정리

 

질문 1. 아파트 분양 이후 중도금까지 지불한 상태인데 중간에 조장 대상지역으로 변경 되었습니다. 주담대는 몇 프로까지 가능할까요? 


답변 : 조정대상지역 지정 전에 계약을 하신 경우라면 종전과 같은 조건으로 대출이 가능합니다. 매매가의 70%까지 가능할 것으로 보이네요.

질문 2. 세종시 규제지역 내 주택 구입을 위해 주담대를 받을 경우 6개월 내 전입은 무조건 해야 되나요? 


답변 : 세종시 규제지역의 경우 분양금액과는 상관없이 6개월 내 전입을 조건으로 주택담보대출을 실행하고 있습니다.  

 

 

질문 3. 기존 아파트 한 채에 주담대 LTV70%를 받았으며 분양권도 가지고 있는 1 주택 + 1 분양권 소유 중입니다. 이 상태에서 비조정지역 아파트를 추가로 구매할 경우 주담대 가능할까요? 

답변 : 2 주택 이상 보유세대는 신규 주택 구입을 위한 주담대는 금지됩니다.

* 2021년부터는 분양권도 주택수에 포함됩니다.

 

질문 4. 현재 조정대상지역 LTV 70% 받은 상태이고요 이후에 신규 주택을 매매할 예정입니다. 기존 주담대는 전액 상환하게 되면 이후 주담대를 받을 경우 LTV 감액 없이 최대치 받는 것이 가능한가요? 

답변 : 1 주택을 처분하는 조건으로 디딤돌 또는 보금자리론 60%(또는 70%) 한도 내에서 이용 가능하실 거예요. (금리 2%부터) 상환기간 10~30년 가능 / 1 금융권의 경우라면 기존주택 처분 조건으로 한도 차감 없이 지역별 LTV 한도 내에 주담대가 가능합니다. 

 말씀하신 대로 기존주택 담보대출을 처분하는 조건이라면 매매 시 상환하게 되는 것이기 때문에 가능합니다.


질문 5. 합산 소득이 연 7,000이 넘는 신혼부부입니다. 디딤돌은 안될 것 같고요 2 금융권에서 대출을 받아 진행하려고 합니다. 조정대상지역인 경우 60%까지 받을 수 있는 걸까요?


답변 : 디딤돌은 가능하지 않지만 보금자리론 상품의 경우 부부합산 8,500만 원 이하의 조건이기 때문에 가능합니다. 조정대상지역 무주택 조건으로 한도는 LTV 60% 고정금리는 2%대라고 보시면 돼요.

※ 보금자리론

✔️무주택자 OR 기존주택 처분 조건으로 일시적 2 주택자 가능
✔️매매가 6억 이하 <규제지역 60% , 5억 이하 규제지역 상관없이 70%>
✔️부부합산 7천 이하 (신혼부부 8,500만 원 이하, 미성년자 자녀 1명당 연소득 기준 1천 증액)


​위 조건에 부합하시면 보금자리론으로 평균 고정금리 2% 초, 중반/ 최대 3억 한도 이내 / 6,70% LTV 이내 금리로 1순위 담보대출 이용이 가능합니다.

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