전세금 돌려받기 전에 이사 등 못받은 경우 대처방법

전세로 살다가 계약이 만료되면 이사를 가게 됩니다. 그전에 집주인에게 사실을 알리고 전세금을 돌려받는 순서를 거치셔야 되는데요, 다양한 이유로 인해 전세금 받기전에 이사를 한 경우 포함 전세금을 돌려받지 못한 상황이 발생될 수 있습니다.

이러한 경우에는 어떻게 대처해야될까요? 아래에서 좀더 자세히 알아보도록 할게요.

 

1. 이사전 갱신거절통보 & 임차권등기명령을 반드시 미리 해두자

'전세금 돌려받지 못하고 이사하는 경우 ' 

집주인이 당장 돌려줄 전세금이 없을경우 새로운 세입자가 나타날때까지만 기다려달라는 이유로 전세금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 세입자는 이사날짜가 다가오게되면 고민만 하다가 그말을 믿고 새집으로 이사를 가게 됩니다.

전세보증금 반환소송 전세금을 돌려받기 위해서는 무작정 집주인의 말만 듣고는 기다려서는 안됩니다. 좀더 현실적으로 '내돈'인 전세금 돌려받기를 제대로 하시려면  전세보증금 반환소송 절차를 밟고 전세금을 돌려받는 방법에 앞서 준비해 두시면 좋은게 있습니다.

1) 전세계약 갱신거절통보한 내역을 증거자료로 확보해둔다


전세금을 못돌려받는 상황이 생길수도 있음을 사전에 염두해두고 '갱신거절통지' 를 미리 해두는것이 좋습니다. 방법은 집주인에게 임대차계약 만료 1~6개월전에 갱신거절통지를 보내는것입니다.

해지를 통보한 문자내역은 증거자료로 남겨두시면 좋습니다. 내용증명서로 해두면 좋지만, 문자나 메일을 통한 증거자료를 수집해두는것 또한 좋습니다. 또한 계약 만료후 이사를 갈 경우 '임차권등기명령'을 신청하고 이사를 하시는게 좋습니다.

 

 

2) 이사전 임차권등기명령 신청하기


임대차 기간이 만료되고 이사를 가게 되면 전세보증금을 못받은 상황에서 대항력과 우선변제권이 상실됩니다. 즉, 세입자는 대항요건을 상실하게 되기 때문인데요, 임차권등기명령을 신청하게 되면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는 효과가 있습니다.

만에하나 집주인이 빌린돈을 갚지못해 집이 경매로 넘어가는 경우에 세입자인 임차인의 지위를 유지시켜 주기 때문에 돈을 돌려받기가 좀더 유리할 수 있습니다.


2-2) 임차권등기명령 신청방법

신청방법 : 관할 법원에가셔서 임차권등기명령 신청

필요한서류 : 주민등록초본, 임대차계약서, 계약해지 내용증명, 부동산 등기부등본

임차권등기명령 완료후 등기부등본을 발급받아 보시면 임차권이 등기된것을 확인 가능합니다. 이부분이 가능해야지만 전세금을 못받고 이사를 가게되더라도 안전할 수 있어요.

※ 전세금을 못받고 퇴거한 경우 임차권등기가 가능하지만, 계약중 나가야 되는 사정이 생길수 도 있습니다. 세입자가 계약중에 계약을 깨고 나가거나 집주인의 요청으로 인해 중간에 나가게된 경우라면 집주인과 상의해서 안전한 장치인 '임차권등기'는 반드시 할 수 있는 방향으로 안전한 장치를 만들어두세요. 

 

2. 주택임대차 분쟁조정위원회

 

민사소송으로 가기전 해볼 수 있는 방법으로 '주택임대차 분쟁조정위원회'를 소개해 드립니다.

조정절차를 통한 과정은 보통 두세달 정도 걸리며 조정신청 이후 접수 된계를 거쳐 조정절차 개시 > 조사 및 심의조정 > 조정안 작성 >상대방수락 > 조정성립 > 강제집행 수순의 과정을 거치게 됩니다. 

아무래도 민사소송의 단계로 문제가 커지게되면 여러모로 부담이 되기 마련입니다. 그전 대안으로 조정위원회의 조정안을 통해 당사자들이 수락하게 되면 조정이 성립되어 합의가 이루어질 수 있습니다.

당사자간 강제집행을 승락하는 내용의 합의가 있는 경우, 내용이 쓰여진 조정서는 집행력이 생기기 때문에 법원의 판결없이도 강제집행이 가능합니다. 결론은 민사소송까지 가지 않더라도 재판과 비슷한 효력을 가지게 되는것입니다.


※ 주택임대차 분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립되었음에도 불구하고 합의가 이루어지지 않을경우 집주인 즉 사업자가 보증금을 돌려주지 않는다면 지자체장(시장,군수,구청장)의 직권으로 임대등록을 말소시킬 수 있는 법안이 작년(2020)에 마련되어 있습니다.

"임대사업자가 임대보증금 반환을 지연해 임차인 피해가 명백히 발생했다고 대통령령으로 정하는 경우’에는 시장·군수·구청장이 직권으로 등록말소할 수 있다." 

3. 세입자의 전입날짜보다 근저당권이 먼저 설정된경우

 

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세입자의 전입날짜보다 근저당권이 먼저 설정된경우 은행은 경매절차를 통해 먼저 돈을 배당받게 되기 때문에 세입자는 보증금을 돌려받지 못해 손해를 보게 되는 일이 꽤 자주 일어나고 있습니다. 


✅ 재산명시


이러한 때에는 전세금반환소송을 통해 판결문을 확보한뒤 절차중 집주인이 자신의 재산을 명시할때 적은 재산목록을 통해 압류절차를 진행 할 수 있습니다.


✅ 재산조회 


그렇지만 앞서 집주인이 재산이 없다고 적을 경우 부동산,자동차,보험,증권,은행의 현금등 재산조회를 통해 채권압류 추심을 이용해서 은행에 돈이 있다면 은행을 통해 돌려받을 수 있으며 강제집행을 통해서도 가능합니다.

 

4. 채무불이행자 명부 등록

 

전세보증금을 못받은지 반년이상 지났음에도 불구하고 돌려받지 못한 경우라면 신청이 가능합니다. 신용불량자로 만들어 심리적인 압박을 주는 절차로, 이는 앞서 말씀드린 전세금 반환소송을 진행한뒤 승소판결문을 받아야지만 마지막 단계에서 가능한 채권집행이라고 보시면 됩니다.

코로나 시국인 만큼 사정은 다양합니다. 그렇기 때문에 내 전세보증금 만큼은 더욱 지키려는 노력이 필요한 때인것 같아요. 실제로 여러 사례, 사건들을 보면 누구나 사정은 있듯이, 돈 마련이 어려워 세입자에게 못돌려주는 상황은 정말 다양합니다.

새로운 세입자가 구해지지않아서 코로나 사정으로 형편이 어려워서등 그러한 상황이 개선되어도 이미 이사를 해버리면 임차인으로서 효력이 상실되기 때문에 전세금 돌려받기가 힘들어질 수 있습니다.  소중한 내돈을 지키기 위해서는 해둘 수 있는 장치들은 (위글 참고) 반드시 해두시길 바랄게요.


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