근저당권 뜻 전세계약시 주의사항 정리

근저당이란 채무자 즉, 돈을 빌리는 사람이 돈을 갚지 못했을 경우를 대비하여 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아둔 채권자(돈을 빌려준 사람)가 그 담보에 대해 다른 채권자에 우선해서 변제받을 것을 목적으로 하는 권리입니다. 아래 예시를 통해서 좀 더 쉽게 설명해드릴게요.

 

목차  1. 살고있는 전세집이 근저당 잡혀있는 경우  2. 신축 월세를 계약하려는데 근저당 설정이 되어있으면 위험한가요?  3. 근저당 최우선변제권이 있는곳으로 월세계약 괜찮을까요?  4. 소액보증금 최우선 변제권은 등기상 최초 근저당 설정일 기준일로 봅니다  5. 전세계약시 등기부등본 확인은 필수입니다

 

1. 살고 있는 전셋집이 근저당 잡혀있는 경우

 

근저당권 뜻 좀 더 쉽게 설명드릴게요. A는 전세를 알아보는 중에 전셋집이 근저당 설정이 된 것을 알게 됩니다. 은행이나 제삼자에 의해 전셋집의 근저당 설정이 되어있다면 집주인이 빚이 많을 경우 갚지 못한다면 전셋집은 경매에 넘어가게 됩니다. 근저당을 설정한 은행 or 3자가 우선 보호받게 되기 때문에  변제되고 남은 금액을 전세를 살고 있는 A에게 최종적으로 반환됩니다.

그렇지만 남은 금액이 없다면 A는 보증금을 반환받지 못하게 되어 재산상의 손해를 입게 됩니다.

즉 임대인(채무자)이 전세금의 변제나 반환을 이행하지 못할 경우를 대비해서 부동산을 담보물로 저당 잡게 되면 임차인(채권자)이 그 담보에 대해 채권자에 우선해서 변제를 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 제1채무자가 근저당을 설정한 경우 제2채무자보다 우선으로 저당 잡힌 부동산으로 빌려준 돈을 받을 수 있습니다.

* 근저당은 물적담보이기 때문에 먼저 설정하는 사람이 우선입니다. 

집주인인 임대인이 은행인 임차인에게 돈을 빌린 상태에서 갚지 못했을 때 소유하고 있던 부동산을 담보로 근저당을 설정해두었다면 집은 경매로 넘어가게 되는 것입니다.

 

2. 신축 월세를 계약하려는데 근저당 설정이 되어있으면 위험한가요?

 

집주인이 아파트를 담보로 은행에서 돈을 빌린 근저당은 이자를 갚지 못했을경우 아파트는 경매로 넘어가게 됩니다. 그렇게 되면 전세로 살고 있는 분께도 보증금을 줄 수 없게 되는 최악의 상황이 생길 수 있어요.

근저당 + 선순위임차보증금 + 내 보증금의 합이 건물 시세 가액의 65% 이상이라면 계약은 위험합니다.

 

반드시 사전에 확인하시는게 좋아요. 근저당 확인방법은 중개인에게 등기부등본 요청하셔서 확인해보셔야 되고요, 선순위 임차 보증은 중개인에게 현황표를 받으시면 됩니다. 건물 시세는 인근 부동산 방문하거나 아파트 시세 어플을 통해서 알 수 있습니다. 3곳 정도 알아보시고 평균값을 낸 것으로 계산하시면 됩니다. 

3. 근저당 최우선변제권이 있는 곳으로 월세 계약 괜찮을까요?

 

입주 후 전입신고까지 마쳤다면 일정액은 근저당권보다 우선으로 변제됩니다.(주택임대차 보호법 제8조 제1항) 서울의 경우 3,700만 원까지 보호되고 다른 지역이더라도 가장 낮게는 1,700만 원까지 보호가 되기 때문에 최우선변제권이 있다면 괜찮습니다. 그렇지만 다가구주택이라든가 다른 임차인이 있는 경우라면 보호되는 금액이 낮아질 수 있으니 알아보시고 주의를 하시는 게 좋아요.

 

4. 소액보증금 최우선 변제권은 등기상 최초 근저당 설정일 기준일로 봅니다

 

소액임차 보증금이라는 것은 말 그대로 소액만 최우선적으로 보호를 해주는 제도입니다. 서울의 경우 1.1억 원 이하라면 3,700만 원을 수도권 과밀지역은 1억 원 이하 3,400만 원을 보장해줍니다. 

그렇지만 주택임대차 소액보증금 범위와 최우선변제금액은 지역에 따라 차이가 있습니다. 소액보증금의 범위 기준은 담보물권이 설정된 날을 기준으로 보기 때문에 전세나 월세집의 근저당 설정 기준일을 정확하게 알고 계셔야 합니다. 

보증금이 6,000만 원이고 근저당 설정 기준일로 최우선변제권이 5,500만 원 이하인 경우라면 소액임차인에 해당되지 않기 때문에 우선변제권이 없으므로 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있는 것입니다. 그렇지만 근저당 설정일을 기준으로 소액임차인에 해당된다면 범위 내에서 최우선변제를 받을 수 있습니다. 근저당 설정 기준일과 속해있는 지역의 최우선변제금액을 확인하시는 게 중요해요.

 

5.  전세계약시 등기부등본 확인은 필수입니다

 

근저당권이 설정되지 않은 집은 전세보증보험에 가입이 안되기 때문에 보증금을 돌려받을 때 문제가 생기는 일이 많습니다.

1) 전입신고와 확정일자는 이사 당일날 받기

 

"근저당 설정일과 전입신고가 같은 날이더라도 근저당 설정일이 우선된다"

예전 뉴스에 나왔던 내용 알려드릴게요. 이사를한 세입자가 이사한 당일(금요일) 저녁이 늦었기 때문에 주민센터가 문을 닫아 전입신고를 하지 못했다고 합니다. 그리고 그 다음 주 월요일날 전입신고를 하게 됩니다. 그런데 같은 날 집주인이 근저당 설정을 하게 된 사실을 알게 됩니다. 전입신고와 근저당이 같은 날 설정이 되었을 경우 전입신고는 다음날부터 대항력이 발생하기 때문에 우선권은 제1채무자인 은행에 있었고요.

집주인이 바뀌게 되었고 전세살이 1년 뒤 집주인은 빚을 갚지 못해 가압류를 당하게 됩니다. 앞서 설명드린 우선순위제로 집주인의 빚을 못 갚을 경우 은행에 경매로 넘어갑니다. 세입자는 이사실을 문제가 발생되고 나서야 근저당권 설정일과 전입신고가 같은 날 이루어졌더라도 효력이 없음을 알게 된 것입니다. 결국 세입자는 보증금을 돌려받지 못했다고 해요. 전입신고 며칠 늦게 했을 뿐인데,, 이런 일도 생길 수 있습니다.

그렇기 때문에 전세계약 시 전입신고는 무조건 빨리 하세요. 그리고 전세계약 전 등기부등본 확인 역시 필수입니다. 

 

2) 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하자

특히나 대학생 사회초년생 분들이 전세를 계약할 때 빠트리는 부분이 정말 많은데요 계약을 하기에 앞서 등기부등본을 확인해야 됩니다. 앞서 설명드린 대로 근저당권 설정부터 확인하셔야 되며 건물의 용도나 면적, 건물주의 신분과 인적사항이 등기부등본과 일치하는지도 대조가 필요합니다. 

깡통전세인지 근저당 잡힌 집인지 알기 위해서는 중개인에게 등기부등본을 요청하시면 됩니다. 만약 근저당이 잡혀있다면 근저당 해결을 확실하게 약속받으세요. 전세계약서 특약으로 몇 월 며칠까지 융자금이 말소되지 않을 경우 계약은 무효로 한다, 추후 근저당권 설정을 하지 않는다 등 추가해줄 것을 반드시 요청하세요. 근저당이 해결된다면 근저당권 해지 신청 확인증까지 받아두시면 좋습니다. 이후 중개인에게 등기부등본을 다시 요청하셔서 근저당권이 확실하게 없어졌는지까지 확인하시면 좋습니다. 무엇이든지 확실하게 하는 것이 중요합니다.

근저당권 뜻 전세계약 시 주의해야 되는 사항에 대한 이번 포스팅은 여기에서 마무리하도록 할게요. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^.^

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