주택임대차보호법 개정안 계약갱신요구권이란?

주택임대차보호법 개정안  계약갱신요구권이란?

 

주택을 임대하여 거주할 경우 전세나 월세의 형태로 계약을 하게되는데요 이러한 경우 주택을 빌려준 사람을 임대인, 주택을 빌려 거주하게 되는 사람을 임차인이라고 합니다. 이번시간에는 다소 딱딱해보이지만 알아두면 좋은 '주택임대차 보호법' 최근 개정된 내용까지 (2020.12.10시행) 이해하기 쉽도록 정리해서 알려드릴게요. 아래에서 함께해요😊

 

* 임대인:빌려준사람

   임차인:빌리는사람

 

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임대인이 임차인에게 주택 사용을 허락하고 임차인은 이에대해 대가인 차임을 지급하는데 합의를 하여 성립되는 관계를 의미합니다. 즉 집을 빌려주고 집을 빌리는 형태의 관계를 의미하는데요, 민법상 임차인을 경제적 약자로 보기 때문에 임차인 권리를 보호해주기 위해 '주택임대차보호법'이 제정되었다고 보시면 됩니다.

 

 

 

즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되는 법으로 임차주택의 일부를 주거외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.

 

최근 주택가격의 상승으로 인해 임대기간의 장기화는 물론 임차인에게 유리한 제도들이 마련되고 있기에 임대주택에 대한 수요 또한 늘고있는 추세라고 해요.

 

 

 

주택임대차보호법 개정안

 

1. 계약갱신 요구권 (=계약갱신 청구권)

 

주택시장의 불안정성 등에 따른 주택 임대료가 계속해서 상승함에 따라 주거의 불안정함과 부담이 가중된다는 점을 생각했을때 임차인(빌리는사람)의 안정적인 주거를 보장하기에 충분치않다는 지적이 있어왔습니다. 

 

임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 기간을 현행 2년을 4년으로 연장시키며 전월세상한제를 연계도입하여 계약갱신하게 될경우 차임이나 보증금을 5%이상 증액하지 못하게 제한하는 방침입니다.

 

 

✔️계약갱신요구권

 

임차인이 원하는경우 1회 계약 갱신 청구가능, 안심하고 거주할수 있는 기간이 2년 더 늘어나게 됩니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월전~2개월전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유가 없다면 이를 거절하지 못한다는 의미입니다.

(20.12.10일 이후의 계약갱신요구권 행사부터)

 

✔️임대인이(빌려주는사람) 어떤 정당한 사유없이 갱신을 거절한뒤 제3자에게 임대를 한경우 기존의 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다

 

 

2.전월세 상한제 

 

전월세상한제는 계약 갱신을 할때 임대료 증액의 상한범위를 5%내로 제한하여 임차인들의 부담을 줄여준다는 내용입니다. 

 

3. 법률공동소관 

 

법무부와 국토교통부가 법률을 공동으로 소관하여 주탬임대차제도를 마련 할때 부종산 정책과 연계시켜 좀더 탄력적인 대응을 하도록 하기 위함입니다.

 

✔️주택임대차 표준계약서 서식을 공동으로 관리하며 (법무부장관이 국토부장관과 협의후 작성) 앞으로도 확대 설치할 예정이라고 합니다. (대한법률구조공단 외에도 한국토지주택공사(LH)및 한국감정원에 확대설치 예정)

 

 

 

4. 계약갱신 요구권에 대한 궁금증 정리

 

계약갱신 요구권은 언제부터 가능한가요? 임대차기간이 끝나기 6개월전~2개월전까지 요구할 수 있습니다. 계약만료인 2개월전에 해당날의 0시전까지 임대인에게 의사표시를 해야합니다. 1) 20.12.30일로 만료되는 계약의 경우라면 20.10.30일 0시 즉 10월29일 저녁12시 전까지는 의사를 전달해야 합니다.

 

※ 갱신요구권은 총1회만 가능하며 1회=2년 연장이 가능합니다.

※ 20.12.10일 이후의 계약생긴요구권 행사시 기존 6개월~1개월전 가능했던 기간이 6개월~2개월전으로 변경됩니다.

(이 규정은 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.)

 

 

 

 

✅ 묵시적인 갱신도 갱신요구권인가요?

 

아닙니다. 묵시적으로 갱신된 경우라면 명확한 의사표시를 하지 않았들경우 갱신요구권으로 보지 않는다고 합니다. 예를들어 임대인,임차인이 기존 계약에 대해 종료하거나 조건을 변경할시 통지를 하지 않았다면 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진것으로 보는 제도 이기때문에 갱신요구를 거절할수 없다고 합니다.

 

 

✅ 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 했지만 번복하여 계약갱신청구를 요구하는 상황이라면?

 

계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 사전에 합의 하였더라도 계약만료 6개월전~2개월전까지 임대인에게 계약갱신을 (5%범위내) 한다면 가능하다고 합니다.

 

 

 

 

✅ 그렇다면 계약갱신요구권을 행사했고 이후에 사정으로 2년거주가 가능하지 않다면 어떻게 되나요? 

 

계약갱신요구권의 기본내용은 존속기간 2년으로 보지만 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할수 있습니다. 계약갱신을 했다고해서 무조건 2년을 다 살아야되는것은 아닙니다. 단 이러한 해지의 효력은 임대인이 통지 받은날부터 3개월후 발생하며 계약해지 통보는 가능하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료는 납부해야 됩니다.

 

 

✅ 임대차계약 최초체결시 1년으로만 했는데 살다보니 1년이상 더 거주하게 될경우에는 어떻게해야될까요? 

 

2년미만으로 정한 임대차기간이라면 그기간 또한 2년으로 보기때문에 1년으로 정했더라도 임대차기간 2년이 법에의해 가능합니다. 이러한 경우 2년의 임대차기간이 끝나기 6개월~2개월전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

✅ 계약갱신요구권 행사시 다른 방법으로도 계약이 가능한가요?

 

계약갱신청구권 행사하는 방식이나 방법에 제한이 없습니다. 구두로도 가능하며 문자메세지,이메일등 모두 가능합니다. 그렇지만 이후 발생될 우려가 있는 분쟁예방을 위해 내용증명이나 우편등 증거를 남겨두시길 바랍니다.

 

5. 임대차보호법 상담문의

 

 

2020년 새롭게 도입되는 입대차 제도의 변화에 따라 상담이 필요하신 분들은 위 국토교통부 민원 콜센터,대한법률구조공단,서울시 다산콜센터, 경기도 임대차즉시 전화상담, 한국감정원 콜센터, 한국토지주택공사 LH콜센터, HUG콘셀터를 통해 전화상담 받아보시길 추천드립니다. 

 

방문상담 또한 가능합니다. LH 서울지역본부,경기지역본부, 한국감정원 서울동부지사,경기북부지사에서 오프라인 상담도 가능하니 위 표에 나와있는 전화번호를 통해 반드시 문의해보시길 바래요.

 

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