전세 안고 아파트 매매시 순서 방법 궁금증 모음

 

아파트를 매매하려고 보면 전세나 월세를 안고 매매가 가능한 경우가 있습니다. 이러 한때 어떤 식의 흐름으로 진행되는지 전세 또는 월세 안고 아파트 매매하는 방법 아래에서 알려드릴게요 :)

 

1. 월세 / 전세 끼고 매매란? 

 

월세 또는 전세로 살고있는 세입자를 그대로 둔 상태로 집주인과 계약하면서 인수를 받는 형식의 매매입니다. 한마디로 기존 세입자의 보증금을 안고 집을 구입하는 것이죠.

전세 월세 끼고 의 뜻은 매매를 이루는 과정에서 현재 전세 및 월세 계약이 있기 때문에 그부분에 대한 책임도 같이 이전하는것을 말합니다. 예를 들어 1억짜리 아파트에 전세나 월세보증금이 5천만원이 있다면 1억짜리 아파트에 전월세 보증금을 제외한 나머지를 매매금액으로 주고 나중에 전월세 계약이 끝나면 보증금에 대한 책임을 져야된다고 보시면 됩니다.

2. 월세 / 전세 안고 아파트 매매하는 방법과 순서

예를 들어 집값이 6억(전세가 5억)인 경우 전세를 안고 매매하는 방법입니다.

1) 매매계약 6억 원 (계약금은 상호 합의, 통상 매매대금의 10% 임)

2) 잔금일에 계약금 제외한 잔금 납부

3) 등기

4) 세입자 만료 2개월 전에는 대출 확인 (대출심사)
- LTV 50%이라면 3억 언저리 나옵니다

5) 세입자 전출 시 전세금 상환 (5억)

6) 입주

세입자 기간 만료 후 매수자께서 실거주 목적으로 입주하신다면 1순위가 되면서 해당 물건을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 대출받은 금액으로 전세금을 내어주면서 입주하시면 됩니다. 세입자가 나갈 때(전출) 대출을 받아 그 돈을 세입자 주면 되는 순서로, 은행가 셔서 얼마까지 대출 가능한지 확인 후 세입자한테 양해를 구하고 대출을 받아서 전세금을 주게 됩니다.

다만, 최근 LTV 제한 등 금융권 대출이 꽤 복잡해졌기 때문에 실입주에 따른 잔금 여력을 고려하신 뒤 매매하셔야 돼요.

 

3. 아파트 매매 시 전세 안고 매매했을때 궁금증 정리

1) 보통 집 매매시 은행 대출은 계약하는 날이 아닌 입주하는 날에 나온다 하던데요 여기서 제가 사려는 집 값 6억에 대한 은행 대출을 계약할 때 미리 받을 수 있나요?

대출은 임차인이 나가는 것을 전제로만 가능합니다.

 

 

2) 전세 세입자가 나갈 때 전세금을 내어줘야 되는데요 아파트를 담보로 주택담보대출인 주담대 가능할까요? (조정지역입니다)

 

조정지역이라면 주담대 금액으로만 보증금을 다 빼 줄 수 없을 수도 있습니다. 다만 퇴거 자금으로 대출을 받는다면 주택시세의 60%인 or 보증금의 70% 중 선택을 해서 대출을 받을 수는 있습니다.

✔️1 금융권 - 지역별 LTV 한도 내에서
✔️2 금융권 - 지역별 LTV 초과한 세입자 보증금도 가능 (다만 최대 7,80% 이내) ​

위 두 가지 중에서 퇴거 자금 대출 이용 가능합니다.

3) 주담대는 언제 받아야 되는건가요?

잔금일기준 1~2개월전에는 심사 받으시는게 좋습니다.

4) 전세안고 매매인데 즉시 입주가 가능한 경우는 뭔가요?

현재 살고있는 임차인의 만기가 다 되어 이사계획이 있는 물건이라고 보시면 됩니다. 전세안고 매매를 한뒤 실거주가 바로 가능하다고 보시면 돼요.


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