1가구2주택 양도세 비과세 요건 총정리

 

1가구2주택 양도세 비과세 요건 총정리

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2020년의 연말역시도 아파트 분양 열풍은 계속 이어주고 있는 추세인것같아요. 정부의 부동산 규제 정책등으로 그야말로 혼란한 시기들을 보내고 계시진않은지 많은 생각이 듭니다. 지난 포스팅에서는 다주택자 기준 중과세등 많은분들이 궁금해하실만한 내용들을 정리해보았는데요

2021 다주택자 기준 양도세 중과세 (총정리) ◀여기에서 확인해주세요😊

 

오늘은 1가구2주택 양도세 비과세 요건에 대해 쉽게 설명해드릴게요. 집을 여러채 갖고 계시다면 반드시 챙겨야 되는내용이에요! :)

 

※ 양도소득세란? 양도세라고 줄여서 말하며 주택을 갖고있다가 매도 즉, 양도를 하게되면 집값이 오르는 차익을 보게 됩니다. 한마디로 주택을 양도하면서 이득을 보는 돈에 대한 세금을 걷어가겠다는 의미예요. 주택을 양도할때 차익이 없다면 당연히 발생하지 않습니다. 

1가구2주택 양도세 비과세 요건

 

하지만 이 조건들이 맞다면 양도세를 내지않는 비과세 (=세금을 내지않음)에 해당됩니다.

 

✔ 1세대 1주택

✔ 2년이상 보유

✔ 2년이상 거주 (17.8.2이후 조정지역대상에만 해당)

✔ 9억이하 주택

 

주민등록상 한 주소지에 (전 세대원 포함) 1가구 1주택 즉 주택을 1개만 보유하고 있으면 됩니다. 예를들어 같이 사는 부모님께서 또다른 주택을 소유하고 계시다면 비과세 요건에 해당되지 않습니다.

2년이상 보유에 2년이상 거주요건이 추가되어 현재 살고있는 주택에 2년은 거주를 해야 기준이 충족됩니다. (2년 거주 : 17년도8월이후에만 해당되는 조건) 9억 넘는 주택이라면 세금을 내셔야되지만 이하라면 양도세 면제가 됩니다. 위 조건들이 다 맞으시면 양도세는 내지 않아도돼요!

이외에 1가구2주택 양도세 비과세 요건

 

이외에도 아래에 해당하신다면 양도세는 중과세 되지않습니다.

 

 ✔투기성이 없거나 공공성이 인정되는 주택

 ✔공시가격 1억원 미만 주택

 ✔가정에서 어린이집을 하는경우

 ✔노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택

 ✔공공지원 민간임대 주택

 ✔공공매입 임대주택

 ✔주택 시공자의 대물변제(미분양),사원임대용 주택 등

 

해당사항이 있는지 체크해보시면 좋을것같아요 '-'

 

일시적으로(이사등의 이유) 1세대 2주택이 된경우

 

 

1세대 1주택자가 기존주택 취득일로부터 1년이상 지나 새로운 주택을 취득하게 되는 일시적으로  1세대 2주택이 된 경우 새로 취득한 주택이 취득일로부터 3년이내(또는 1년이내) 에 기존주택을 양도하게되면 일시적 2주택으로 양도소득세가 비과세 입니다.

 

1. 지금 살고있는집 취득후 1년이 지난 시점에서 두번째 집을 구매 

2. 2년이상 보유조건 

3. 2년이상 거주조건 (17.8.2대책 이후 조정지역대상에만 해당) 

4. 새 주택 구입후 3년or1년 기존집을 처분

일시적 1세대 2주택 비과세 처분기간 총정리

 

A : 기존 보유 주택 (2년이상보유, 조정지역이라면 2년 거주까지) 

B : 새로 이사간 주택 

★기존주택과 이사하는 주택이 비조정지역인지, 조정지역인지에 따라서 처분기한 조건이 달라집니다. 


✔️A,B 둘중 하나라도 비조정지역이 있는경우 

A주택을 구입한지 1년이상이 지난뒤 B주택을 취득했다면 B주택 취득일로부터 3년내에 A주택을 처분하시면 비과세 조건에 해당됩니다. 


✔️A,B 둘다 조정지역 (아파트 취득시기 확인필수) 


- A주택을 구입한지 1년이상이 지난뒤 B주택을 취득했다면 B주택 취득일로부터 1년내에 A주택을 처분하시면 비과세 조건에 해당됩니다. 

-2018.9.13 이전 취득시 3년내 처분 
-2018.9.14~2019.12.17 사이 취득한 신규주택의 경우 기존주택 2년내 처분 

-2019.12.16 이후 취득분 기존주택을 1년이내 처분후 전입신고까지 완료해야 OK

※ 기존주택이 비조정지역이었다가 조정지역으로 변경된 경우라면 3년내 처분하시면 되구요 기존주택,이사가는주택 전부 조정지역이라면 1년내 처분하시면 비과세에 해당 됩니다. 

여기에서 중요한 포인트는 A주택 구입하고나서 1년이 지난뒤에 B주택을 취득해야되는 부분이구요 

B주택 취득한뒤 위 조건에 맞게 3년or2년내or1년내에 처분을 하시면 일시적 1세대 2주택자가 되므로 양도세를 내지않습니다.

지역주택조합 1가구 2주택 비과세 조건

 

지주택의 분양권 취득시기는 사업계획의 승인일로 봅니다.

마찬가지로 기존주택 구입후 1년이 지나 신규주택을 구입했으며 기존주택 2년이상 보유했을 경우 지주택 사용승인일 이후 3년내 기존주택을 매도가액 9웍원 이하로 매도할 경우 비과세에 해당됩니다.

✔️지역주택조합의 경우 사업계획승인시부터 분양권리로 간주되며, 주택으로 보는 시점은 소득세법시행령에 의거하여 사용승인일을 주택으로 보고있습니다. 즉, 지주택 사용승인 당시 조정대상지역인 경우 기존주택을 2년 보유한후 사용승인일 기준 1년내 매도하시면 되고, 지주택 사용승인일 당시 비조정지역 이라면 3년내 매도하시면 됩니다.


✔️입주권의 취득시기 = 권리취득 시점은 사업계획승인일 기준으로 봅니다. 2020.8.11 이전에 사업계획승인이 되어 권리취득을 했다면 입주권은 주택수에 포함되며 완공일 기준으로 주택으로 인정 받게 됩니다. 2020.8.11 이후 명의이전이나 매매를 통해 조합원의 입주권을 취득했다면 주택수에 포함시키면 됩니다. 

1가구2주택 양도세 비과세 요건 궁금증 Q&A

 

궁금증을 큐앤에이 질문답변 형식으로 정리해봤습니다. 좀더 이해가 쉬우실꺼예요 ^^ 

 

1번질문

 

a)17년11월 취득하여 거주후 현재 전세로 둔 아파트가 있으며 b)19년 8월 취득하여 현재 거주중인 아파트가 있습니다 c) 2020년4월경 취득한 분양권도 갖고있네요. 21년부터는 분양권도 주택수에 포함한다고해서요. 1번 주택을 매도하게되더라도 양도세를 내야되나요?

 

답변 : 조정대상지역내의 다주택자에 한해 양도세를 받는것입니다. 주택수 계산할때 분양권은 2021.1.1이후 양도부분부터 적용되므로 해당사항 없는걸로 보여집니다. 1번 주택을 양도할경우 일시적 2주택자로 비과세 대상이 되기때문에 양도세를 내지않으셔도 됩니다. 

 

2번질문

 

2017년 2월 등기후 현재 거주중인 a아파트가 있으며 같은해 9월 등기후 전세를 준 b 아파트가 있습니다. 현금이 필요해서 주택 a,b(비조정지역) 전부 매도하려고 하는데요 양도세는 어떻게 될까요? 

 

답변 : 같은년도에 a와b주택을 취득했으므로 1가구 2주택이며 2년이상 보유한 주택은 2년을 살았기 때문에 비과세 되지만 전세를 준 주택은 양도세를 내셔야됩니다. 양도세를 절세하려면 비과세인 b주택을 먼저 양도하시고나서 a아파트를 양도하는게 좋겠죠.

 

 

3번질문

 

a)2008년도에 서울송파에 구매한 빌라(2억이상) 아내가 거주후 현재는 처가댁 부모님이 거주중이십니다. 4억에 매도할예정이구요, b)2015년에 광진구 빌라를 구입(3억이상) 현재 거주중이며 곧 매도(4억)예정입니다.

b먼저 매도를 하고 아파트를 구입한뒤 2년안에 a를 매도하게 되면 일시적 1가구2주택 비과세 감면이 가능한지와 절세 방법이 궁금합니다.

 

답변 : b를 양도 하게되면 a주택은 1세대1주택으로 비과세 대상이 됩니다. a를 보유중에 새로운 아파트를 구입하게되면 다시 1세대 2주택이 된경우로 일시적 2주택이므로 양도소득세가 비과세입니다.  그렇지만 a를 2021년 1월 이후에 양도하게 될경우 b양도일로부터 2년이상은 보유해야 일시적 1가구2주택 비과세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

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