비조정지역 3억 기준시가 다주택자 양도세 계산
지난 포스팅에서는 조정지역과 비조정지역 구분/검색방법과 양도세 계산시 헷갈릴만한 부분을 정리해드렸었는데요 먼저 그글을 보고 오셔도 좋을것 같습니다😉 이번시간에는 비조정지역 3억 기준시가 다주택자 분들이 가지실만한 양도소득세 계산방법 관련 궁금증을 모아서 정리해 보려고 합니다.
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1. 양도세 계산시 주택수 산정방법은?
양도소득세를 계산시 주택수를 산정하는 방법은 굉장히 중요합니다. 다주택자라고 하더라도 소유하고 있는 주택'수'에 따라 세금의 세율구간이 달라질 수 있거든요. 많은분들이 헷갈리시는 부분이 주택수 산정에 대한 방법인데요 양도세 계산시 주택수는 '조정지역' 이냐 '비조정지역'이냐에 대한 구분이 중요하며 '기준시가 3억'을 기준으로 이상인지 이하인지를 판단하시면 됩니다.
✔️비조정지역의 경우 3억이하(기준시가)라면 다주택자 주택수에 산정하지 않습니다. 그렇지만 비조정지역이라도 3억이상인 고가 아파트에 해당되는 경우는 주택수에 포함된다고 보시면 됩니다.
※ 양도세 계산시 주택수 산정방법과 청약시 주택수 산정방법은 다르다고 보시면돼요. 청약의 경우에는 주택을 구입했으면 가격 상관없이 주택수로 세면 됩니다. 이부분 헷갈리시면 안돼요 :)
2. 비조정지역 3억이상이면 조정지역이라고 보는것인가요?
비조정지역 3억이상인 경우를 조정지역으로 보지는 않습니다. 다주택자 양도세 중과세 계산시 주택을 합산하느냐 배제하느냐의 문제일뿐입니다. 그렇기 때문에 기존 비조정지역에 해당되는 혜택은 가능합니다.
1) 장기보유특별공제
지난포스팅에서는 조정지역인 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않는다고 말씀드렸는데요, 오래 거주 할수록 공제되는 세금혜택을 받을수 있는 이 제도는 '비조정지역' 이라면 가능합니다. 그렇기 때문에 비조정지역 3억 이상이라고 해도 장기보유특별공제를 받을 수 있어요.
2) 2년 거주요건 없음
조정지역의 경우 2년보유에 2년 실거주까지 해야되는 조건(17.8.3이후 취득분부터)이 생겼지만 '비조정지역'에는 2년 보유 요건만 해당됩니다. 이는 3억이상의 비조정지역 아파트에도 해당되는 내용입니다.
3. 비조정지역 3억이상 아파트 양도세 계산은?
✔️조정지역 : 양도세 중과세 되는 내용확인 필수 기본세율 + (2주택:20%중과, 3주택:30%중과 2021.6.1이후 양도부터)
✔️비조정지역 : 양도시 차익금액에 따른 기본 기본세율(양도소득세율)로 계산(위표참고)
✔️조정+비조정 : 상황에 따라 해당되는 내용에 맞게 계산
1) 비조정지역 보유 2채 (3억이상 1채 + 3억이하 1채)
예를들어 비조정지역 3억이상 아파트 1채, 3억이하 아파트 1채 총 2채 보유시 양도세를 계산할때는 3억이하의 경우 다주택자 중과시 합산 배제가 되기 때문에 1주택자로 계산가능하며 양도시 차익금에 대한 기본세율을 적용하여 양도세를 내시면 됩니다. (다주택자 양도세 중과세 되지 않음)
2) 비조정지역 보유 2채(3억이상 2채)
다주택자 중과세 되는 조건에 해당됩니다. 1세대 2주택자이며 2021.6.1일 이후 양도시에는 중과세 되는 조건으로 기본세율 + 20%가 적용됩니다. EX.3채라면 기본세율 + 30% 적용
※ 2021.6.1이전 양도하는 경우라면 개정전 법적용으로 2주택 보유자는 기본세율 + 10%라고 보시면 됩니다.
EX.3주택이라면 기본세율 + 20% (2021.6.1 이전 양도시)
3) 비조정지역(3억이상) 보유 1채 + 조정지역 보유 1채
비조정지역 3억이상은 주택수로 합산시키기 때문에 1세대 2주택자로 보구요 양도세 또한 중과세 되는 조건으로 2021년 6월이후 양도시 기본세율에 20%까지 중과세 됩니다.(2주택 20%, 3주택 30%)
다만 비조정지역 아파트를 양도하신다면 장기보유특별공제 가능하며 실거주 2년은 하지 않아도 됩니다(비조정지역이기 때문)
A아파트 취득후 B아파트를 1년이상 지난뒤에 취득했으며, B주택 취득일로부터 3년이내(2년보유) 주택A를 양도한다면 일시적 2주택자로 양도세 비과세 혜택 적용가능합니다.
이런 부분 참고하셔서 세금을 절세하는 방법을 생각해보시는것도 도움이 됩니다.
4) 비조정지역 3억이하 2채 내지 3채 보유
비조정지역 기준시가 3억이하를 여러채 보유중이라면 다주택자 양도세는 중과세 되지 않습니다. 양도시 차익금에 대한 기본세율 적용된 양도세를 내시면 됩니다.
4. 비조정지역에서 조정지역으로 바뀐경우
양도시점을 기준으로 '조정지역'으로 변경되었다면 조정지역으로 양도세를 계산하시면 됩니다.
5. 다주택자 양도세 계산방법
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다주택자 중과세 되는 부분을 제외하면 기본세율이 적용되는것은 같습니다.
※다주택자 중과세 되는부분 (2021.6.1 양도분부터 적용)
2주택자 : 기본 양도세세율 + 20%
3주택자 : 기본 양도세세율 + 30%
부동산3법의 개정으로 중과세 되는 부분이 많기때문에 여러채 보유중인 다주택자시라면 최대한 절세할 수 있도록 전략을 세우시는것이 중요하다고 생각됩니다.
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